De la théorie à la pratique

– Des règles classiques pour sa propriété. – Pour améliorer la performance énergétique d'un bien, une action est généralement menée sur le clos ou le couvert. Se pose alors la question des autorisations d'urbanisme à solliciter selon qu'il y a modification ou non de l'aspect extérieur de l'immeuble. Remplacer une fenêtre ou rénover une toiture modifie-t-il l'aspect extérieur de l'immeuble ?

Schématiquement, une modification est caractérisée par le remplacement d'un élément de composition par un autre d'aspect différent ou par un ajout ^{1512320497998}. La modification des coloris ou des matériaux caractérise également un changement d'aspect.

Dans cette hypothèse, un arrêté de non-opposition à déclaration préalable est nécessaire (C. urb., art. R. 421-17) ou un arrêté de permis de construire si les travaux s'accompagnent d'un changement de destination (C. urb., art. R. 421-14, c).

Pour le ravalement d'une façade s'apparentant à une rénovation à l'état initial, un principe de dispense de déclaration préalable de travaux est énoncé (C. urb., art. R. 421-17). Toutefois, les exceptions sont nombreuses dans les communes couvertes par un PLU (C. urb., art. R. 421-17-1). Au-delà de la question du ravalement, la technique de l'isolation par l'extérieur mérite une attention particulière.

– Les spécificités de l'isolation par l'extérieur. – Les règles d'emprise au sol sont susceptibles d'être dépassées pour des isolations en saillie des façades (C. urb., art. L. 152-5). L'hypothèse visée par le Code de l'urbanisme concerne néanmoins une dérogation d'emprise sur sa propre parcelle, et non un empiétement ou un surplomb réalisé chez le voisin, personne publique ou privée.

Jugée plus efficace, l'isolation par l'extérieur provoque une surépaisseur des murs et, par conséquent, un empiétement lorsqu'ils sont construits en limite de propriété. Concernant le domaine public, une autorisation d'occupation temporaire peut être accordée. Elle pourrait d'ailleurs être versée au dossier de demande de l'arrêté de non-opposition à déclaration préalable, sur le modèle d'un projet de construction (C. urb., art. R. 431-13). Ne faudrait-il pas la rendre « durable » elle aussi ?

Dans l'hypothèse d'un empiétement sur un fonds privé, la plus grande prudence s'impose. La solution amiable consiste en l'achat de la partie de terrain concernée par l'emprise ^{1509643137414}ou la création d'un droit réel de jouissance spéciale valable pendant toute la durée de vie de l'immeuble ^{1511212498977}. Pour un immeuble soumis au régime de la copropriété, l'acquisition se décide à la double majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix ^{1512684382952}. La réalisation de travaux sans autorisation préalable du voisin expose à une action en démolition ^{1509643858914}. Par l'introduction d'un critère de proportionnalité pour l'atteinte au droit de propriété, les juges ont appelé à faire cesser l'empiétement par une simple démolition partielle ^{1509644385371}. L'isolation par l'extérieur d'un bâtiment édifié en limite de propriété est suspendue au consentement du voisin concerné.