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Le projet de plan pluriannuel de travaux
2023
– Le contenu du projet. – Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble, du DPE et, le cas échéant, du diagnostic technique global : …
Le projet de plan pluriannuel de travaux
2023
– L'obligation d'élaboration d'un projet de plan de travaux. – Pour les immeubles en copropriété en tout ou partie à destination d'habitation édifiés depuis quinze ans et plus 1099 , un projet de plan pluriannuel de travaux doit être élaboré et actualisé tous les dix ans. …
Le risque de requalification en donation
2023
– L'enrichissement du nu-propriétaire. – Le nu-propriétaire du terrain qui devient, en fin d'usufruit, propriétaire de constructions qu'il n'a pas financées, s'enrichit avec certitude. Mais cet enrichissement n'est pas immédiat puisque l'accession est différée à l'extinction de l'usufruit. …
Le risque de requalification en donation
2023
– L'intention libérale. – L'usufruitier construit un logement d'abord pour lui-même, pour pouvoir l'occuper jusqu'à la fin de ses jours (ou en percevoir les loyers). Sauf si l'usufruitier est déjà très âgé ou malade et qu'il sait sa fin proche lors de la réalisation de l'opération de construction, l'intention libérale n'est pas caractérisée. L'opération a, en effet, un intérêt certain pour …
La propriété des constructions
2023
– L'accession différée. – La solution peut être recherchée dans les textes relatifs au bail à construction 1057 et au bail emphytéotique 1058 . En la matière, le preneur à bail, constructeur, est titulaire d'un droit réel. Le transfert de la propriété des constructions au bailleur est opéré uniquement en fin de bail. En matière de bail conférant un simple droit personnel, la jurisprudence, déjà ancienne, considère que les améliorations réalisées par le preneur lui appartiennent jusqu'à la fin du bail 1059 . À l'instar de sa jurisprudence de 1968 en matière de plantations 1060 , la Cour de …
Le droit de construire
2023
– La réponse n'est pas dans l'obligation de réparation… – Le Code civil répartit la charge des travaux de réparation entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, en fonction de leur nature : les dépenses d'entretien incombent à l'usufruitier 1053 et les grosses réparations au nu-propriétaire 1054 . L'article 606 du Code civil donne la liste exhaustive des grosses réparations et précise que toutes les autres sont de simple entretien. Les travaux de construction ne sont pas visés. Ce n'est donc définitivement pas dans ces textes que se trouve la …
« Rendre des enfants communs »
2023
– La tentation de l'adoption. – Grande est la tentation, dans certaines familles recomposées, de s'orienter vers une adoption (simple, le plus souvent) du ou des enfants du conjoint, parfois de manière croisée et réciproque. Le succès n'est pas toujours au rendez-vous, soit en amont (défaut de consentement d'un adopté, opposition témoignée par l'autre parent naturel, refus d'homologation judiciaire…), soit, plus décevant encore, en aval (tensions familiales et querelles causées par le nouveau statut). Car c'est un euphémisme de dire que la consécration officielle de nouveaux liens de famille …
Conséquence pratique : différence de traitement entre enfants communs et non communs
2023
– Faut-il légiférer à nouveau ? – On ne peut proposer que tous les enfants aient la faculté d'agir en réduction dès le premier décès. Ce serait ouvrir à certains une action en réduction relative à une succession… à laquelle ils ne sont pas appelés ! Faut-il, au contraire, différer cette possibilité d'action au dernier décès pour tous les enfants participant à la donation-partage ? Ce serait faire courir un risque d'insolvabilité aux enfants du prémourant, qui peuvent être créanciers d'une indemnité de réduction 1044 . Ne pourrait-on, dès lors, laisser la liberté (et donc la responsabilité) …
Les montages hasardeux pour contourner la VIR
2023
– Opinion plus rigoureuse. – Une « aventure » peu ancienne peut, cependant, forger une opinion plus rigoureuse sur ce type de montage. Faut-il rappeler que, par le passé, certaines opérations de construction, pourtant strictement conformes à la lettre des textes, ont encouru les foudres des tribunaux judiciaires et administratifs pour fraude à la loi ? Qui n'a pas en mémoire la regrettable affaire dite de la « copropriété horizontale », et ses conséquences néfastes à tous égards (pour les parties, pour la responsabilité de leurs notaires et, généralement, pour le marché du logement) ? …
Les montages hasardeux pour contourner la VIR
2023
– Opinion modérée. – Certains auteurs estiment qu'une telle pratique n'est pas, en elle-même, illégale, mais doit néanmoins être maniée avec précaution. Il n'est pas certain que la jurisprudence ne considérerait pas cette technique comme le détournement d'un contrat d'ordre public. Le législateur a, en effet, souhaité que l'acquéreur soit dispensé de tout souci quant à la réalisation des travaux. Tel n'est pas ici le cas. En effet, conformément à la règle posée par l'article 6-2 du décret n o 67-223 du 17 mars 1967, c'est le propriétaire au jour de l'appel de fonds (et non au jour de la prise …