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Impact négatif de la fiscalité locale
2023
Si l’exonération de la TFPB est une bonne chose pour les investisseurs LLI en leur permettant effectivement une économie significative qui rend possible une offre de loyer attractive, celle-ci est un piège car elle dissuade de nombreuses communes d’accepter les logements intermédiaires. En effet, cette exonération de la TFPB n’est en pratique pas compensée par l’État à un niveau satisfaisant, et se trouve confrontée à la disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales 412 . Cette réforme organise une compensation en affectant aux seules communes tout le produit de la TFPB, …
Les pièges du régime
2023
Bien que très favorable aux investisseurs institutionnels, le régime des logements locatifs intermédiaires (LLI) s’avère « piégeux » ; il mériterait quelques correctifs. …
Le régime applicable aux institutionnels
2023
– Conditions. – Pour bénéficier de ce régime, les logements locatifs intermédiaires doivent remplir les conditions suivantes : …
L’imposition du résultat de la société
2023
– SCI semi-transparente : IR et cotisations sociales. – Le bénéfice de la SCI semi-transparente est réparti entre les associés présents au jour de la clôture de l’exercice, qu’il soit ou non distribué. Chaque associé doit déclarer en tant que revenu foncier la quote-part de résultat qui lui revient. Il est imposé à l’impôt sur le revenu et assujetti aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Dans ces SCI n’ayant pas opté pour l’IS, on assiste à un « effet d’étranglement » de l’associé qui supporte des taxes importantes sur des loyers servant à rembourser le capital de l’emprunt contracté. Si …
Le résultat imposable
2023
– SCI semi-transparente (IR) : application du régime des revenus fonciers. – Dans une SCI n’ayant pas opté pour l’IS, le revenu imposable est déterminé selon les règles des revenus fonciers lorsque les associés sont des personnes physiques détenant leurs parts dans leur patrimoine privé . Les recettes imposables comprennent uniquement les loyers encaissés, les recettes accessoires et exceptionnelles ainsi que les dépenses incombant normalement au propriétaire mais prises en charge par le locataire. Les loyers impayés n’ont pas à être déclarés. Sauf à relever du régime du micro-foncier 398 , …
Location par une SAS ou une SARL
2023
– SAS : impôt sur les sociétés, sauf application de l’article 239 bis AB du Code général des impôts. – La SAS, qu’elle soit unipersonnelle ou pluripersonnelle, est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés. Elle ne peut relever, par exception, du régime des sociétés de personnes que si elle est créée depuis moins de cinq ans et qu’elle remplit les conditions de l’article 239 bis AB du Code général des impôts 397 . En outre, le régime des sociétés de personnes ne peut s’appliquer que pour cinq exercices au maximum. Enfin, la société devant exercer « une activité industrielle, …
Le régime fiscal applicable à la société
2023
– Un régime fiscal dépendant de la forme de la société et de la nature de la location. – S’il s’agit le plus souvent d’une société civile immobilière (Sous-section I), on rencontre aussi, quoique plus rarement, des sociétés à responsabilité limitée de type SARL ou SAS (Sous-section II). Rappelons que la location est fiscalement une activité civile si elle est nue, et commerciale si elle est meublée, cette dernière étant assimilée à une activité professionnelle relevant des …
Le régime applicable au LMP
2023
– Droits de mutation à titre gratuit. – Le dispositif du régime de l’article 787 B du Code général des impôts (dit « pacte Dutreil ») s’applique aux activités de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Lorsque les conditions sont réunies, le redevable bénéficie d’une réduction de 75 % de la valeur taxable au titre des droits de mutation à titre gratuit. L’activité de loueur en meublé est-elle éligible à ce dispositif ? Par trois avis en date du 6 novembre 2015 389 , le comité de l’abus de droit fiscal y avait répondu par l’affirmative ; néanmoins l’administration …
Le régime applicable au LMP
2023
– Taxation des plus-values. – Le loueur en meublé professionnel relève non pas du régime des plus-values immobilières des particuliers, mais de celui des plus-values professionnelles. Il pourra bénéficier de l’exonération de l’article 151 septies du Code général des impôts si l’activité a été exercée pendant au moins cinq ans précédant la cession et que les recettes moyennes au titre des deux exercices clos ne dépassent pas un certain montant 388 …
La TVA
2023
– Exonération sauf dans les résidences services. – L’article 261 D, 4° du Code général des impôts pose un principe d’exonération de TVA des locations meublées, occasionnelles, permanentes ou saisonnières. Par exception 383 , sont soumis à la TVA les particuliers qui fournissent un hébergement meublé dans les conditions proches de l’hôtellerie en assurant, en sus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception même non personnalisée de la …