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Éléments de solution
2023
Des éléments de solution se présentent en droit positif (§ I) tandis que des suggestions ont été formulées en droit prospectif (§ II). …
Durée et dénouement de la SCIAPP
2023
– Dénouement. – La dissolution d’une société civile immobilière d’accession progressive à la propriété intervient au terme fixé par les statuts ou lorsque tous les logements ont été attribués en propriété. Elle peut également être dissoute par décision de l’assemblée générale statuant à la majorité des associés représentant au moins les deux tiers des voix. En cas de dissolution, l’organisme HLM associé gérant est tenu de racheter les parts des associés locataires qui n’ont pas acquis la totalité des parts représentatives du lot auxquelles ils peuvent prétendre à cette date 586 …
Attribution en propriété
2023
– Retrait et attribution en propriété. – Lorsque le locataire associé a satisfait à toutes les obligations auxquelles il est tenu envers la SCIAPP et qu’il a acquis la totalité des parts du lot représentatif du logement qu’il occupe, il devient attributaire en propriété de ce logement 584 . Cette attribution a pour conséquence le retrait de l’intéressé de la SCIAPP, constaté par acte authentique signé par l’associé et par un représentant de l’associé gérant. Ce retrait a les mêmes conséquences que dans toutes les sociétés d’attribution : il entraîne de plein droit l’annulation des parts …
Acquisition et cession des parts
2023
– Demande de rachat possible. – Cette acquisition des parts n’est jamais définitive : l’associé personne physique peut demander à tout moment le rachat par l’associé gérant de la totalité ou d’une partie de ses parts sociales 583 , les statuts de la société pouvant prévoir, en fonction des frais à supporter par l’associé gérant, un nombre minimal de parts à racheter lors de chaque transaction. Comme pour les cessions, les parts sont rachetées pour leur valeur nominale sans indexation ni révision. Le paiement de la valeur garantie doit intervenir dans un délai maximal de trois mois à compter …
Acquisition et cession des parts
2023
– Proposition annuelle obligatoire. – Indépendamment des demandes d’acquisition dont il peut être saisi, l’organisme HLM gérant doit proposer à chaque associé personne physique d’acquérir une ou plusieurs parts sociales attachées au lot représentatif de son logement au moins une fois par an lors de la convocation de l’assemblée générale ou à l’occasion d’une consultation écrite prévue par les statuts 582 . À défaut de réponse dans le mois, l’associé personne physique est réputé renoncer à l’acquisition proposée. Pour acquérir des parts, ou accéder au capital d’une SCIAPP, un locataire doit …
Associés locataires puis le cas échéant propriétaires
2023
– Impossibilité de démembrer. – Il est indiqué dans les clauses types que la propriété des parts de la société ne peut être démembrée. On a observé qu’il n’y aurait pourtant aucun inconvénient à imaginer certains démembrements. À titre d’exemple celui qui pourrait intervenir entre le parent survivant et les enfants mineurs, qui tous rempliraient le critère de résidence principale. De manière générale, la complexité et la diversité des situations familiales sont difficiles à prendre en compte et nous constatons que, de manière assez radicale, les réglementations de ce type préfèrent …
Associés locataires puis le cas échéant propriétaires
2023
– Cessions et transmissions des parts. – Les clauses types précisent, au sujet des transmissions et cessions de parts, que : …
Associés locataires puis le cas échéant propriétaires
2023
– Phase locative. – Tant que le mécanisme d’accession à la propriété ne joue pas, les ménages associés sont locataires. S’agissant d’un mécanisme mis en place par un organisme HLM, il est bien précisé que les logements sont attribués conformément aux dispositions des articles L. 442-1 à L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation, à l’exception de l’article L. 442-5 (obligation de transmissions statistiques des organismes HLM). Le bail dont bénéficie l’associé locataire est soumis au régime applicable aux locataires de logements sociaux 577 …
Capital et gouvernance
2023
– Droits de vote. – Pour maintenir un certain équilibre entre les associés personnes physiques et l’organisme associé gérant, les clauses types des statuts imposent que les droits de vote soient répartis entre les associés selon les modalités suivantes : …
Capital et gouvernance
2023
– L’OLS est gérant. – L’organisme HLM (ou la SEM) à l’initiative du montage doit rester gérant. Les clauses types ajoutent qu’il a un devoir général d’information et de conseil à l’égard de l’associé personne physique. Un conseil de surveillance identique à celui existant dans les sociétés d’attribution et les coopératives d’attribution doit être mis en place 576 …