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Concept de la SCIAPP : une société destinée à l’accession
2023
Le préambule des clauses-types des statuts de SCIAPP explique bien l’objectif d’une telle société. …
Les mécanismes anti-spéculatifs
2023
L’octroi d’aides à l’accession à la propriété est très souvent assorti de mécanismes anti-spéculatifs visant à s’assurer qu’elles ne pourront pas être détournées de leur objet. L’idée est de lutter contre la tentation d’un accédant de revendre rapidement un logement acquis dans le but de se dégager une plus-value la plus forte possible, jugée illégitime compte tenu de l’aide publique apportée au moment de l’acquisition. Ces mécanismes sont nés essentiellement de la pratique notariale. Des clauses ont été établies en concertation avec les collectivités et les organismes HLM, pour donner une …
Les conditions de fond s’imposant au contrat de location-accession, gage de sécurité pour l’accédant
2023
– Garantie de relogement. – Pendant une durée de quinze ans à compter de la levée d’option, le ménage dont les ressources sont inférieures aux plafonds mentionnés à la première phrase de l’article D. 331-12 du Code de la construction et de l’habitation (ou : ménage sous plafonds de ressources PLUS), dispose d’une garantie de relogement suite à la survenance des mêmes faits permettant le déclenchement de rachat mentionné ci-dessus 553 . Toutefois, la garantie de relogement ne peut être ouverte si le fait générateur de la revente du logement est la mobilité professionnelle de l’accédant 554 . …
L’accession à la propriété par la levée de l’option prévue au contrat
2023
– Levée d’option. – Dans le contrat de location-accession, comme dans une promesse unilatérale de vente, l’accédant ne devient propriétaire que s’il lève l’option au terme de la période de jouissance prévue au contrat. Cette option est une condition essentielle du contrat. Elle est exclusivement stipulée au bénéfice de l’accédant : une fois le contrat signé, c’est lui et lui seul qui peut décider, ou non, du transfert de propriété. Il a été jugé qu’une faculté de dédit profitant au vendeur fait perdre au contrat sa qualification de location-accession 537 . Le vendeur ne peut revenir sur son …
La redevance, contrepartie du droit à la jouissance
2023
– Fraction acquisitive. – La redevance est ensuite la contrepartie du droit de l’accédant au transfert de propriété 533 . Si l’acquisition se concrétise, cette quote-part de la redevance s’imputera sur le prix, comme le fait toute somme versée par un bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente. Elle diffère cependant de l’indemnité d’immobilisation puisqu’elle n’est pas acquise au vendeur si l’accédant ne lève pas l’option. Le contrat de location-accession doit notamment préciser 534 …
Le droit de jouissance conféré à l’accédant
2023
– Obligations de l’occupant. – L’occupant doit en particulier 530 : …
La phase locative
2023
La phase locative met en évidence trois caractéristiques du contrat de location-accession. En premier lieu, le particularisme du droit de jouissance conféré à l’occupant (Sous-section I) ; en deuxième lieu, sa contrepartie, à savoir la redevance qu’il doit verser au propriétaire (Sous-section II) ; en dernier lieu, la garantie de relogement dont il bénéficie dans certains cas (Sous-section …
La fixation du prix de vente
2023
La loi Elan 513 supprime la consultation préalable des Domaines (actuelle direction de l’immobilier de l’État). L’article 443-11, IV du Code de la construction et de l’habitation prévoit que la vente du logement se fait « à un prix fixé par l’organisme propriétaire en prenant en compte pour base le prix d’un logement comparable, libre d’occupation lorsque le logement est vacant, ou occupé lorsque le logement est occupé ». Depuis la loi Elan, l’organisme HLM fixe donc librement le prix de vente du logement en se référant aux valeurs de …
Le droit commun
2023
Le droit d’opposition du préfet et le délai de quatre mois pour en faire usage demeurent lorsque la vente n’est pas mentionnée dans le plan de vente annexé à la convention d’utilité sociale, ou s’il n’existe pas une telle convention. La commune du lieu d’implantation du logement cédé dispose alors, elle aussi, d’un droit d’opposition à la vente ; elle doit l’exercer dans les deux mois de la consultation du préfet. Le droit d’opposition du préfet et de la commune peut aussi être exercé si la commune n’a pas atteint le taux de logements sociaux de l’article L. 302-5 du Code de la construction …
Les logements cessibles (CCH, art. L. 443-7)
2023
– Caractéristiques des logements cessibles. – Les logements pouvant être cédés sont des logements acquis ou construits depuis plus de dix ans par un organisme HLM. Le délai de dix ans se calcule à partir de l’acte d’acquisition ou de la date de la déclaration d’achèvement des travaux. Il peut être dérogé à cette condition d’ancienneté « lorsque des circonstances économiques et sociales le justifient » (CCH, art. L. 443-8). La vente doit alors intervenir après décision motivée du préfet du département d’implantation du logement ou du président du conseil de la métropole. En outre, les …