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Démembrement et copropriété
2023
Quel que soit le montage retenu (droit réel de jouissance spéciale ou usufruit), le rédacteur de la convention pourra utilement renvoyer aux articles L. 253-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation qui, dans notre cas, ne sont pourtant pas d’ordre public 602 . Pour la répartition des droits de vote, il pourra aussi renvoyer à la règle fixée par la loi Elan pour les opérations en bail réel solidaire (BRS) 603 …
Droits de l’usufruitier. Clauses restrictives à la location
2023
Dans le cas d’un usufruit valorisé à 70 % de la pleine propriété, et si l’on admet que le taux de rentabilité du logement est de l’ordre de 2,5/100, l’acquisition du seul usufruit le porte à : …
Autres causes d’extinction de l’usufruit
2023
– Déchéance de l’usufruit. – Le démembrement de propriété impose à l’usufruitier diverses obligations, et notamment celle de conserver la substance de la chose. À défaut de s’y conformer, l’usufruitier encourt la déchéance de son droit prononcée par les tribunaux (C. civ., art. 618). Même si elle est relativement théorique, cette hypothèse doit être prise en considération par le rédacteur. Il faut tout d’abord prévoir la possibilité pour l’usufruitier de lever l’option d’achat de la nue-propriété en cas de mise en cause au titre de l’article 618 du Code civil. On a également rencontré des …
Constitution d’usufruits successifs
2023
– Une parade possible. – À cet inconvénient est la constitution ab initio d’usufruits successifs. Si le premier usufruitier veut éviter que l’usufruit acquis s’éteigne avec lui dans l’hypothèse où il décéderait avant l’écoulement de la période « acquise », il lui faudra faire acquérir simultanément un ou plusieurs usufruits successifs sur la tête de tiers tels que son conjoint, ses enfants ou des proches. Cela suppose cependant l’identification immédiate de tous les …
La durée viagère de l’usufruit, un obstacle financier
2023
Le rôle pédagogique du notaire est, en la matière, tout à fait essentiel. Le client profane (parfois aidé par les arguments de certains commerciaux) peut croire en toute bonne foi acquérir une période de jouissance prédéfinie, sans réaliser que son décès prématuré y mettra fin immédiatement. Le notaire doit donc lui rappeler qu’il acquiert un droit temporaire qui, nonobstant la fixation d’une durée, prendra fin quoiqu’il arrive au jour de son …
La durée viagère de l’usufruit, un obstacle financier
2023
– Extinction légale de l’usufruit. – L’article 617 du Code civil, auquel il est également renvoyé en matière de droit d’usage et d’habitation, dispose que l’usufruit s’éteint : …
Obstacles pour l’organisme de logement social
2023
– Défaut de prévisibilité. – La visibilité financière pour l’organisme HLM est faible en raison, d’une part, de l’absence d’indexation et de révision de la valeur des parts et, d’autre part, de la liberté quasi totale des locataires d’acheter ou revendre leurs parts. Ce problème est théoriquement couvert par le fait qu’une demande de rachat doit porter sur la totalité des parts et est donc …
Obstacles pour les accédants
2023
– Mettre en place une opération en SCIAPP nécessite une ingénierie en droit des sociétés assez complexe. – Il en résulte des difficultés de compréhension chez l’accédant. Il lui faut notamment distinguer les deux sources du financement de la société : capital et compte courant d’associé. Il doit aussi comprendre que la SCI est propriétaire de l’immeuble, mais que les emprunts restent au nom de l’organisme HLM, ce qui nécessite des adaptations aux conditions des prêts. Le notaire a ici à jouer pleinement son rôle d’instituteur du …
Durée et dénouement de la SCIAPP
2023
– Durée. – La durée d’une SCIAPP ne peut excéder vingt-cinq ans. Elle peut toutefois être prorogée par décision de l’assemblée générale statuant à la majorité des associés représentant au moins les deux tiers des voix 585 . Il en résulte que la période d’acquisition par un candidat à l’accession de la totalité des parts doit être comprise entre dix et vingt-cinq ans, durée qui est classiquement celle de la durée des prêts immobiliers des particuliers, mais non celle des prêts donc va bénéficier l’organisme …
Acquisition et cession des parts
2023
– Montages pragmatiques. – De manière assez pragmatique, les montages déjà réalisés anticipent toutes les éventualités et prévoient que chaque mois l’associé personne physique verse une mensualité à la SCIAPP comprenant le loyer HLM de son logement, les charges locatives, mais également une redevance d’équilibre de la SCIAPP et l’acquisition de parts sociales et du compte courant …