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Le risque de requalification en donation
2023
Le sort des constructions par l'usufruitier ainsi réglé a des conséquences en matière de détermination des plus-values immobilières générées par la vente conjointe, par l'usufruitier et le nu-propriétaire, du terrain bâti. …
Le risque de requalification en donation
2023
On pourrait être tenté de qualifier le transfert de propriété des constructions au nu-propriétaire, en fin d'usufruit, de donation indirecte. Les héritiers de l'usufruitier y auraient intérêt afin que la valeur des constructions soit incluse dans le rapport. L'administration fiscale voudrait bien, quant à elle, percevoir les droits de mutation à titre gratuit sur le montant des travaux. Dans son arrêt du 19 septembre 2012 précité, la Cour de cassation a exclu la qualification de donation pourtant retenue par l'administration fiscale. Elle a rappelé que deux conditions devaient être réunies …
La propriété des constructions
2023
– L'accessoire n'est pas l'accession. – Si l'usufruitier a le droit de construire sur le terrain démembré, à qui appartiennent les constructions ? En vertu de la théorie de l'accessoire, le démembrement est-il reporté sur les constructions considérées comme l'accessoire du terrain ? Cette solution ne saurait être retenue. En matière de construction, le sort de la propriété est déterminé par application de la théorie de l'accession 1055 …
Le droit de construire
2023
– … mais dans l'obligation de conservation de la substance. – L'article 578 du Code civil impose une limite à l'usufruitier : il doit « conserver la substance » du bien objet du démembrement. Cela lui interdit-il de construire sur un terrain à bâtir ? Tout dépend du sens que l'on attache à la notion de « substance ». S'agit-il de la substance physique, matérielle de la chose, ou faut-il en avoir une conception purement juridique ? Si l'on retient une conception matérielle , la construction ne conserve nullement la substance du terrain ; bien au contraire : elle la modifie. L'usufruitier ne …
Corollaire de la notion de partage conjonctif
2023
– Étroitesse du chas de l'aiguille. – Autant dire qu'en définitive, compte tenu des conditions à réunir, rares seront les familles admises à recourir au schéma novateur que la réforme de 2006 vantait pourtant comme étant l'une de ses grandes évolutions. En sont de facto exclus les couples ayant refait leur vie tardivement et qui pourtant, de par leur âge, auraient peut-être trouvé intérêt à pareille transmission, que ce soit pour assurer celle de leur logement, ou pour permettre à leurs descendants de financer l'accès au leur. Ce qui explique l'observation, dans la pratique notariale, d'un …
Un potentiel élargissement en faveur du logement
2023
– Synthèse. – L'écart de traitement entre couples mariés et non mariés est compréhensible ; il est lié à la volonté de marquer une distinction claire de droits et d'obligations entre les différentes formes de conjugalité. À trop introduire de porosités entre les différents modes de conjugalité, on tuerait à petit feu la spécificité de chacun. Quel intérêt, dès lors, à disposer d'un choix ? Car il s'agit bien d'un choix libre dont dispose chaque couple, selon sa conception de la liberté personnelle et de l'engagement réciproque. Cependant, dans le sujet qui nous intéresse, les conséquences de …
Un potentiel élargissement en faveur du logement
2023
– Thèse. – Pour tenir compte de la position sociologiquement et économiquement spécifique 1035 qu'occupe le logement dans le patrimoine de nos contemporains, et comme il l'a fait dans d'autres dispositions de droit patrimonial de la famille 1036 , il pourrait être suggéré au législateur d'établir, pour le logement, une règle spéciale autorisant à l'inclure dans une donation-partage consentie et acceptée au sein de familles recomposées, et ce que les donateurs mariés aient choisi ou non de se soumettre à un régime matrimonial communautaire 1037 , voire qu'ils soient mariés ou …
Les raisons de l'insuccès de la VIR
2023
– Faut-il donc assouplir la VIR ? – Avec quelques années de recul, il apparaît effectivement que le champ d'application du régime juridique de la VIR a été conçu de manière un peu trop extensive. Ce contrat se révélant trop lourd par rapport à la perspective qu'il envisageait, il pourrait être nécessaire de l'affiner. En témoigne la pratique bancaire désormais unanime qui requiert, dans la plupart des cas, pour délivrer la garantie, le placement en ses livres d'une somme équivalente voire supérieure à celle autrefois consignée chez les notaires. Ces derniers n'ont pas manqué d'observer, en …
Un champ d'application vaste limité au logement
2023
– L'addition de constructions nouvelles. – Dans la situation où, concomitamment à une addition de construction, qui constitue toujours une construction neuve, sont réalisés des travaux portant sur l'existant, il convient de considérer ces travaux isolément afin de déterminer s'ils concourent à eux seuls à la production d'un immeuble …
Pour les mandants
2023
– En cas de bail. – L'intervention d'un notaire n'est pas nécessaire. Le contrôle de l'exacte application de la volonté du mandant, actuellement entre les mains du juge, ne serait pas garanti si l'on supprimait son intervention. Dès lors, on pourrait concevoir que la forme authentique soit imposée à tous les baux à conclure par des personnes protégées (mesures judiciaires ou mandat de protection future activé) . Magistrat de l'amiable, le notaire soulagera, sur ce point comme sur d'autres, le poids constamment accru qui pèse sur les juridictions dans un monde de plus en plus …