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Conséquence pratique : différence de traitement entre enfants communs et non communs
2023
Posons l'hypothèse, en pratique des plus fréquentes, dans laquelle les donateurs ont disposé, en faveur de tous leurs enfants, de leur logement (en nue-propriété le plus souvent). Ce logement constitue l'essentiel de leur patrimoine et donc de leur future succession. Considérons que ce logement a été attribué à l'un des donataires, à charge de soulte au profit des autres 1043 . Voici l'enfant commun sommé de rester l'arme au pied au premier décès, tenu de patienter jusqu'au décès de son dernier parent. Cet enfant, inapte à réagir à d'éventuelles atteintes à sa réserve, peut néanmoins être …
Analyse : deux donations-partages imbriquées
2023
– Dualité de contrats. – Bien avant la reconnaissance légale de 2006, à l'époque où la pratique notariale s'essayait à la mise en place de partages d'ascendants en présence d'enfants issus d'unions distinctes, plusieurs auteurs ont décrit le schéma comme celui de plusieurs « donations-partages imbriquées, coordonnées et néanmoins distinctes » 1040 . Vis-à-vis des enfants non communs, enfants de l'un et beaux-enfants de l'autre, la donation-partage présente un caractère ordinaire, puisqu'elle n'est consentie que par le seul de cujus dont ils sont tous les héritiers. Alors que les enfants …
Le caractère non conjonctif de la donation-partage adressée aux enfants non communs
2023
Conséquence inévitable de la thèse de Catala, l'enfant non commun ne peut en aucun cas être alloti de biens fournis par le conjoint de son auteur. À son endroit, la donation-partage ne peut pas être conjonctive. Quelles en sont les conséquences pratiques (Sous-section I), dans le cas notamment où la donation-partage impliquerait le logement commun (Sous-section II) …
Un texte peu sujet à interprétation
2023
– Des termes précis et stricts. – L'article 1076-1 du Code civil apparaît comme un texte d'exception, en ce qu'il ouvre l'application de la donation-partage à de nouvelles parties prenantes ; l'exception appelle une stricte interprétation, et ce d'autant plus qu'il n'existe, dans les conditions posées par ce texte, aucune obscurité pouvant ouvrir le champ d'une interprétation. La lettre du texte en réserve le bénéfice aux seules hypothèses dans lesquelles les donateurs sont mariés, et seulement aux époux soumis à un régime matrimonial communautaire (légal ou non), puisque les qualificatifs de …
Les raisons de l'insuccès de la VIR
2023
– La situation antérieure : une plaie ! – Avant 2006, lors d'une vente dans laquelle certains travaux étaient stipulés à la charge du vendeur, et non exécutés au moment de la réitération authentique, le notaire proposait la constitution d'un « séquestre » prélevé sur le prix, afin de garantir à l'acquéreur leur bonne réalisation. Le notaire conservait alors, en sa comptabilité, une somme dont la seule détermination posait déjà problème : quel montant correspondait aux travaux non terminés ? La somme séquestrée était libérée à l'achèvement des travaux promis. Cela pouvait paraître à première …
Une nouvelle assurance obligatoire
2023
– Réservée aux professionnels. – Selon que les travaux à réaliser par le vendeur constituent ou non un ouvrage immobilier au sens des articles 1792 et suivants du Code civil, le contrat de VIR exigera la fourniture des assurances construction obligatoires (responsabilité civile décennale et assurance dommages-ouvrage). L'ampleur des travaux réalisés dans le cadre d'une VIR pouvant être très différente selon les cas, le législateur a néanmoins rendu obligatoire une nouvelle assurance, codifiée à l'article L. 126-19 du Code de la construction et de l'habitation. Cette assurance constitue une …
Un champ d'application vaste limité au logement
2023
Exemples pratiques de la détermination du seuil de la quotité rendant un immeuble à l'état neuf Situations Lots techniques affectés Planchers non porteurs Huisseries extérieures Cloisons intérieures Installations sanitaires et de plomberie Installations électriques Système de chauffage Aménagement du 1 er étage d'une maison : modification de l'emplacement de la salle de bains, renouvellement de l'intégrité des installations de plomberie, déplacement de quelques cloisons, réfection de la majeure partie de l'installation électrique. 0 % 0 % 55 % 100 % 80 % 0 % a – Transformation en habitation …
Un champ d'application vaste limité au logement
2023
– L'indissociabilité des travaux. – Il convient de considérer les travaux au regard de l'immeuble pris dans son ensemble, y compris les parties ayant donné lieu à de simples travaux d'entretien et d'amélioration. Sont sans incidence à cet égard les circonstances suivantes : …
Un champ d'application vaste limité au logement
2023
– Le cas des ensembles immobiliers. – Le champ d'application de la vente à rénover concerne l'immeuble en tant que bâtiment considéré isolément , y compris lorsque différents bâtiments rénovés sont situés sur une même parcelle. Bien que des bâtiments soient portés au cadastre sous des numéros différents, la nature des travaux s'apprécie au regard de l'ensemble de ces bâtiments réputés former un seul immeuble dès lors qu'ils communiquent entre eux horizontalement et verticalement et disposent des mêmes issues sur la voie publique. Si des bâtiments sont situés sur plusieurs parcelles …
Pour la justice (et son budget)
2023
– Un notaire contrôleur investi d'un pouvoir d'alerte. – L'accomplissement actuel de la mission de contrôle des comptes des personnes protégées laisse à désirer. Réalité crûment révélée par un rapport de la Cour des comptes, délivré en septembre 2016 1003 , que l'on peut consulter ci-après dans sa version complète …