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La fiscalité des revenus fonciers
2023
– L'incontournable fiscalité. – Comment traiter, enfin, de la pérennité du logement sans aborder la dimension fiscale des ressources qu'il procure : l'imposition des revenus fonciers (Sous-section I). Les règles qui gouvernent son assiette et son taux ne sont pas adaptées aux enjeux actuels du logement. Nous suggérons de les faire évoluer afin de voir dans le propriétaire non plus la « répugnante caricature d'un oiseau charognard » 1391 , mais la silhouette d'un authentique entrepreneur, indispensable pourvoyeur de logements (Sous-section …
Pourquoi singulariser le crédit au logement ?
2023
– Forces du marché français du crédit à l'habitat. – Sans que rien ne soit idyllique, on constate qu'en France la sinistralité des crédits immobiliers douteux aux particuliers est extrêmement faible, et en baisse à 1,06 % en 2020 1389 . Laurent Denis, précité (V. supra , n o ), en tire même la conclusion que « la belle croissance du crédit immobilier aux ménages français est donc parfaitement équilibrée et n'appelle aucune restriction d'ampleur, fût-elle d'ordre “macroprudentiel” », regrettant que le durcissement des conditions d'accès au crédit crée ainsi un risque de perte de croissance …
Une limite à respecter
2023
Le 27 janvier 2021, cette préconisation s'infléchit légèrement pour hausser à 35 % des revenus le maximum du taux d'endettement et limiter la durée de remboursement à vingt-cinq ans dans le cas général et à vingt-sept ans pour l'achat en vente en état futur d'achèvement (Vefa), intégrant en cela une période de différé d'amortissement de deux ans. Par ailleurs, le HCSF admet également une marge d'un certain volume de crédits pouvant déroger à ces règles, dans la limite de 20 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. Sachant que 80 % minimum de cette poche dérogatoire …
Une limite à respecter
2023
Initialement le HCSF formulait des avis ayant valeur de recommandations, sans être assortis de sanction. En matière de crédit à l'habitat, il définissait un taux d'endettement maximal conseillé. Ainsi, l'avis du HCSF publié le 20 décembre 2019, que l'on peut consulter ci-après, conseillait un maximum d'endettement de 33 % des revenus du ménage, doublé d'un plafond de durée d'endettement calé sur vingt-cinq ans …
La durée des crédits immobiliers
2023
– État des lieux. – En réplique à l'augmentation des prix, la durée des crédits immobiliers n'a cessé de s'étirer au cours des vingt-cinq dernières années. …
Thèses favorables au patrimoine d'affectation
2023
– La propriété demeure où elle est. – Mais si l'on admet que le fiduciaire n'est pas propriétaire des biens qui font l'objet du contrat de fiducie, à qui appartiennent-ils donc ? Certaines composantes du régime de la fiducie laissent à penser qu'ils demeurent la propriété du constituant. En effet : …
Thèses favorables au patrimoine d'affectation
2023
D'autres auteurs, plus contemporains 1351 , ne retiennent de la thèse précédente que la naissance du patrimoine d'affectation, et font du fiduciaire un mandataire investi des pouvoirs nécessaires à sa gestion. Selon cette thèse, il serait erroné de penser que le fiduciaire est propriétaire au seul motif qu'il détiendrait sur les biens concernés des pouvoirs dont le constituant s'est conventionnellement dessaisi. Le fiduciaire ne détient en effet que les pouvoirs que le contrat, et lui seul, détermine et lui attribue 1352 . Libre au constituant d'investir le fiduciaire de pouvoirs similaires à …
Thèses favorables au patrimoine d'affectation
2023
– Le droit réel sui generis . – En 2017, les travaux, déjà visés, du 113 e Congrès des notaires relatifs à la fiducie conclurent à l'existence d'un droit réel, sui generis . Selon nos confrères, « le patrimoine concerné par la fiducie est un patrimoine d'affectation. Cette qualification a deux incidences. Tout d'abord le fiduciaire dispose sur le patrimoine d'un droit réel. Ce droit est limité selon les stipulations du contrat, et temporaire. Il ne s'agit donc pas d'un droit de propriété tel que défini par le Code civil » 1350 …
Pourquoi réitérer la proposition d'un fonds familial ?
2023
– Fonds familial, personne morale et aboutie. – Néanmoins, seule une personnalité juridique transparente et claire nous paraît propre à la gestion des « compartiments de contribution », et aux libres entrées et retraits. Ainsi, aux côtés des deux formes de fonds d'actionnaires conçues pour accompagner la vie des entreprises, le fonds familial deviendrait une troisième variante dédiée au domaine de la famille. Et ainsi que peuvent s'y prêter les deux autres formes de fonds, comme toute personne morale, il pourrait aussi recourir à la stipulation d'une raison d'être, voire d'une mission, dans …