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Valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété
2023
– Libre valorisation, inopposable à l’administration fiscale. – La valeur d’un usufruit peut être fixée conventionnellement en utilisant toute formule financière choisie par les parties. Cependant, cette fixation amiable n’est pas opposable à l’administration fiscale par application de l’article 669 du Code général des impôts selon lequel …
Création, par la loi, d’un usufruit sans caractère viager
2023
– Institution d’un usufruit non viager. – Reste une possibilité, peu étudiée à ce jour. Il s’agirait, au prix d’une réforme du Code civil, de permettre la constitution d’un usufruit à durée fixe, mais dépourvu de caractère viager. Les parties devraient, par une clause claire et précise, écarter conventionnellement cette caractéristique de l’usufruit, qui deviendrait alors transmissible à titre gratuit ou onéreux, pour la durée restant à courir au jour de la …
Évolution possible en direction du droit réel de jouissance spéciale
2023
– Fondement jurisprudentiel. – Dans un arrêt du 28 janvier 2015 595 , la Cour de cassation indique : « Lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du Code civil ». Cet arrêt a été suivi du fameux arrêt dit Maison de Poésie II 596 qui pose quant à lui qu’un droit réel de jouissance spéciale consenti à une fondation est doté d’une durée déterminée et donc valable dès …
Les solutions du droit positif
2023
Elles peuvent résider en la stipulation d’usufruits successifs (A), ou en la constitution d’une société (B). …
La durée viagère de l’usufruit, un obstacle financier
2023
– Difficulté liée au caractère viager de l’usufruit consenti à une personne physique. – L’acquéreur d’un usufruit temporaire doit bien avoir à l’esprit que même lorsqu’il est constitué pour une durée fixe, l’usufruit est toujours un droit viager. Il ne survivra pas à l’accédant en cas de décès prématuré. …
Acquisition et cession des parts
2023
– Sécurisation des ménages. – Le mécanisme de la SCIAPP est destiné à permettre l’accession à la propriété à des ménages dont les revenus sont relativement faibles, ce qui suppose de les protéger en ne les enfermant pas dans un système sans possibilité de retour en arrière. Aussi, à la demande des locataires associés, l’associé gérant de la SCIAPP vend et rachète les parts sociales à leur valeur nominale non indexée 580 . L’organisme HLM doit donc apporter, lors de la constitution de la SCIAPP, la garantie d’un établissement financier ou d’une société d’assurance agréés à cet effet pour le …
Capital et gouvernance
2023
– Ménages accédants associés. – Le capital est fixé en fonction de la valeur de l’immeuble apporté. Les ménages doivent également être associés par la réalisation d’apports en numéraire : ils sont en fait attributaire d’un logement HLM dans les conditions fixées par la réglementation HLM. Cette attribution les oblige à acquérir simultanément des parts de la …
Concept de la SCIAPP : une société destinée à l’accession
2023
« Afin de permettre aux ménages dont les ressources sont inférieures au plafond applicable aux locataires d’habitation à loyer modéré d’accéder à la propriété de leur logement, la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a mis en place une formule de vente en société civile immobilière (SCI). La propriété du logement est transférée lorsque le locataire a acquis la totalité des parts sociales attachées au lot représentatif de son logement. Cette formule permet aux bénéficiaires de réaliser leur acquisition au rythme qui leur convient . S’ils le souhaitent, les …
Les mécanismes anti-spéculatifs
2023
À ce jour, le législateur n’est intervenu que dans le seul domaine de la vente de logements HLM à une personne physique, à l’occasion de la loi ENL du 13 juillet 2006, modifiée par la loi du 25 mars 2009, en instaurant un mécanisme qui restreint la liberté de l’acquéreur en cas de revente ou en cas de mise en location dans les cinq ans suivant la date d’acquisition 564 . Ce mécanisme ne s’applique pas à la revente d’un bien acquis aux termes d’un contrat de location-accession, quand bien même le vendeur serait un organisme …
Les conditions de fond s’imposant au contrat de location-accession, gage de sécurité pour l’accédant
2023
– Biens immobiliers à construire ou à rénover. – Le PSLA ne peut être accordé que pour un immeuble à construire. Dès lors, deux possibilités s’offrent à l’opérateur : …