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Le bail emphytéotique utile pour favoriser l’accès à des logements locatifs sociaux…
2023
– La sécurisation des baux de logements. – L’hypothèse est suffisamment répandue pour que la loi Alur 623 ait fini par prendre en compte la problématique de l’impact de la fin du bail emphytéotique sur un bail d’habitation conféré par l’emphytéote en ajoutant à l’article L. 451-2 du Code rural et de la pêche maritime l’alinéa suivant : « Concernant les locaux à usage d’habitation, régis par les dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les contrats de bail …
Principales obligations des parties
2023
– Mise en valeur du bien par le preneur. – Il est généralement admis que le preneur doit mettre en valeur l’immeuble. Cette obligation résulte de l’origine même du contrat, qui était un contrat de défrichement et de mise en culture (plantation de vignes ou d’oliviers sous l’Antiquité romaine). Même si la cause a disparu du droit des obligations depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, cette notion persiste en droit et l’on n’imagine pas qu’un preneur prenne un immeuble à bail emphytéotique pour ne rien en faire… Néanmoins, rien n’impose au …
La nature réelle du droit du preneur
2023
– Les servitudes. – L’article L. 451-9 du Code rural et de la pêche maritime dispose que : « L’emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives, et les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps qui n’excédera pas la durée du bail à charge d’avertir le propriétaire ». On reconnaît une application simple et de bon sens de l’adage nemo plus juris 614 . Pour aller au-delà du bail emphytéotique, le bailleur devra intervenir à l’acte de constitution de servitudes pour grever l’immeuble de manière perpétuelle, ce que le preneur n’est pas en capacité de faire. 615 …
La nature réelle du droit du preneur
2023
– Une caractéristique déterminante. – C’est l’essence même du bail emphytéotique. Il confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque, qui peut être cédé ou saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. « L’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose » 610 . L’emphytéote est donc un « quasi-propriétaire » au sens où il n’est pas propriétaire de l’immeuble, mais titulaire d’un droit réel sur l’immeuble lui conférant accession aux constructions qu’il édifie. La Cour de cassation tient depuis toujours la faculté de libre cession pour l’une des …
La durée
2023
– Pas de tacite reconduction. – La tacite reconduction n’est pas possible, à une nuance près : une cour d’appel a confirmé de manière assez logique que « si le bail emphytéotique ne peut se prolonger par tacite reconduction, il n’est pas formellement interdit aux parties, dont la convention est la loi, de stipuler le contraire et de prévoir expressément sa reconduction dans certaines conditions » 609 . Mais cette reconduction ne peut pas avoir pour effet de déroger à la durée maximale de quatre-vingt-dix-neuf ans. Par ailleurs, l’emphytéote ne saurait en aucun cas se prévaloir des …
Fiscalité
2023
– L’impôt sur la fortune immobilière. – Le premier alinéa de l’article 968 du Code général des impôts prévoit que les actifs mentionnés à l’article 965 du même code et grevés d’usufruit sont, sauf exceptions, compris, au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le BOFiP commente la disposition en ces termes : « Le principe énoncé par l’article 968 du CGI tire les conséquences des règles du droit civil selon lesquelles l’usufruitier est tenu d’assumer les charges afférentes aux biens dont il a la jouissance. Le …
Fiscalité
2023
– L’assiette des droits d’enregistrement. – La question a déjà été traitée, au sujet de la valorisation des droits concernés. Il y est donc fait renvoi (V. supra , n o ). …
Garantie hypothécaire
2023
– Autoriser la levée d’option en cas de défaillance de l’emprunteur. – On peut, tout d’abord, autoriser dès l’origine la levée de l’option d’achat de la nue-propriété au profit du financeur saisissant et de tout adjudicataire désigné sur ses poursuites. …
Autres causes d’extinction de l’usufruit
2023
– Perte de la chose. Assurance. – S’agissant d’un droit réel, la perte de la chose est une cause de son extinction. Se pose la question de l’assurance et de la valeur d’indemnisation de l’usufruit en pareil cas de destruction. L’obligation d’assurance pèse sur l’usufruitier et à travers lui sur la copropriété. …
Valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété
2023
– Valorisation d’un droit réel de jouissance spéciale. – Cette question n’est pas traitée par la documentation fiscale. En réalité, tout dépendra précisément du contenu du droit réel de jouissance spéciale et des utilités que ce droit conférera à son titulaire. La valorisation de ce droit pourra alors s’effectuer par comparaison avec la valorisation prévue par le barème fixé par l’article 669, II du Code général des impôts, lequel ne pourra toutefois pas être appliqué complètement, dans la mesure où, sauf risque de requalification, le droit réel de jouissance spéciale qui serait ainsi créé ne …