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Le droit de construire
2023
– La réponse n'est pas dans l'obligation de réparation… – Le Code civil répartit la charge des travaux de réparation entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, en fonction de leur nature : les dépenses d'entretien incombent à l'usufruitier 1053 et les grosses réparations au nu-propriétaire 1054 . L'article 606 du Code civil donne la liste exhaustive des grosses réparations et précise que toutes les autres sont de simple entretien. Les travaux de construction ne sont pas visés. Ce n'est donc définitivement pas dans ces textes que se trouve la …
« Rendre des enfants communs »
2023
– La tentation de l'adoption. – Grande est la tentation, dans certaines familles recomposées, de s'orienter vers une adoption (simple, le plus souvent) du ou des enfants du conjoint, parfois de manière croisée et réciproque. Le succès n'est pas toujours au rendez-vous, soit en amont (défaut de consentement d'un adopté, opposition témoignée par l'autre parent naturel, refus d'homologation judiciaire…), soit, plus décevant encore, en aval (tensions familiales et querelles causées par le nouveau statut). Car c'est un euphémisme de dire que la consécration officielle de nouveaux liens de famille …
Conséquence pratique : différence de traitement entre enfants communs et non communs
2023
– Faut-il légiférer à nouveau ? – On ne peut proposer que tous les enfants aient la faculté d'agir en réduction dès le premier décès. Ce serait ouvrir à certains une action en réduction relative à une succession… à laquelle ils ne sont pas appelés ! Faut-il, au contraire, différer cette possibilité d'action au dernier décès pour tous les enfants participant à la donation-partage ? Ce serait faire courir un risque d'insolvabilité aux enfants du prémourant, qui peuvent être créanciers d'une indemnité de réduction 1044 . Ne pourrait-on, dès lors, laisser la liberté (et donc la responsabilité) …
Les montages hasardeux pour contourner la VIR
2023
– Opinion plus rigoureuse. – Une « aventure » peu ancienne peut, cependant, forger une opinion plus rigoureuse sur ce type de montage. Faut-il rappeler que, par le passé, certaines opérations de construction, pourtant strictement conformes à la lettre des textes, ont encouru les foudres des tribunaux judiciaires et administratifs pour fraude à la loi ? Qui n'a pas en mémoire la regrettable affaire dite de la « copropriété horizontale », et ses conséquences néfastes à tous égards (pour les parties, pour la responsabilité de leurs notaires et, généralement, pour le marché du logement) ? …
Les montages hasardeux pour contourner la VIR
2023
– Opinion modérée. – Certains auteurs estiment qu'une telle pratique n'est pas, en elle-même, illégale, mais doit néanmoins être maniée avec précaution. Il n'est pas certain que la jurisprudence ne considérerait pas cette technique comme le détournement d'un contrat d'ordre public. Le législateur a, en effet, souhaité que l'acquéreur soit dispensé de tout souci quant à la réalisation des travaux. Tel n'est pas ici le cas. En effet, conformément à la règle posée par l'article 6-2 du décret n o 67-223 du 17 mars 1967, c'est le propriétaire au jour de l'appel de fonds (et non au jour de la prise …
Les montages hasardeux pour contourner la VIR
2023
– Un « montage » au sens propre du terme. – M. Périnet-Marquet décrit très bien cette technique 1018 . Rien n'empêche un vendeur de diviser l'immeuble et de le vendre à la découpe dès lors qu'il respecte, sur ce point, les dispositions de l'article 10 de la loi n o 75-1361 du 31 décembre 1975 sur le droit de préemption des locataires. Il pourrait donc aisément, après les premières ventes, et alors que le régime de la copropriété a commencé à fonctionner, faire voter des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires. Certes, il ne disposera pas de la majorité puisque l'article 22, …
Les inconvénients identifiés en pratique
2023
De nombreux dispositifs juridiques ont besoin de s'exercer avant que des ajustements ne se révèlent nécessaires ; c'est peut-être le cas de la vente d'immeuble à rénover. Quelles sont les raisons de cet insuccès (Section I) ? Certains montages juridiques détournant le dispositif doivent être examinés à la lueur de la jurisprudence (Section …
Des modalités de paiement strictement encadrées
2023
– Le recours obligatoire à l'homme de l'art. – La constatation de l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux, ou de l'achèvement de la totalité des travaux, est faite par un homme de l'art. C'est l'une des particularités de la VIR ; le législateur impose la présence d'un protagoniste garant des intérêts de l'acquéreur : l'expert va effectivement intervenir aux différents stades de cette vente particulière. Cet homme de l'art, indépendant, qui ne peut être le maître d'œuvre du chantier, doit intervenir en réalité dès avant la promesse de vente pour attester de la …
Un champ d'application vaste limité au logement
2023
– Une analogie avec les règles fiscales. – Déterminer le seuil de travaux à réaliser par le vendeur permet également de dresser la frontière entre la Vefa et la VIR. Il n'y a pas de seuil plancher, mais un seuil plafond qui fait basculer dans un autre statut : celui de la Vefa. Les travaux qui engendrent la rédaction obligatoire d'un contrat de vente d'immeuble à rénover résultent de la combinaison de l'article L. 262-1, alinéa 3 du Code de la construction et de l'habitation et du décret n o 2008-1338 du 16 décembre 2008, ayant donné lieu au nouvel article R. 262-1 du même code, qui prévoit …
Un champ d'application vaste limité au logement
2023
– La date d'appréciation du critère du secteur protégé. – Pour considérer si l'on se trouve dans le secteur protégé, qui concerne uniquement les immeubles à usage d'habitation ou professionnel et d'habitation, il faut considérer la destination finale de l'immeuble, après travaux . …