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Les clauses anti-spéculatives
2023
En termes de fondement juridique, ces clauses peuvent avoir une origine légale. C’est le cas notamment de la clause anti spéculative prévue à l’article L. 443-12-1 du Code de la construction et de l’habitation qui doit figurer dans les contrats de vente de logements HLM aux personnes physiques, sous peine de nullité des contrats de vente. C’est également le cas au titre du régime du bail réel solidaire (BRS) et du bail réel immobilier (BRILO) qui encadrent le prix de vente ou la valeur maximale des droits réels …
Le recours à des obligations spéciales au sein des différents types de transferts de droits susceptibles d’être utilisés
2023
En second lieu, s’agissant des contrats constitutifs de droits réels, les obligations spéciales qui seront inscrites dans les contrats pourront être stipulées pour toute la durée de celui-ci. Mais il convient cependant de distinguer trois sortes de titres car leur utilisation dans le cadre des appels à projets ne sera pas nécessairement opportune selon le régime qui leur est applicable. D’abord, les baux emphytéotiques de droit commun ne permettent pas aujourd’hui d’imposer comme obligation essentielle la construction d’un ouvrage, ni sa destination. Ensuite, les baux à construction sont …
Le recours à des obligations spéciales au sein des différents types de transferts de droits susceptibles d’être utilisés
2023
La vente comme les différents titres d’occupation constitutifs de droits réels qui sont attribués dans le cadre des appels à projets 674 (que l’on rassemble ici sous l’appellation « transfert de droits » utilisée dans les documents de consultation de nombreux appels à projets), sont des contrats spéciaux soumis à des régimes juridiques propres. Rien n’empêche cependant les parties d’y intégrer des obligations supplémentaires, permettant notamment au vendeur de s’assurer que le projet sera effectivement mis en œuvre et maintenu dans le temps, sous réserve naturellement que l’ordre public ne …
Intégrer les opérateurs de logements sociaux et intermédiaires dans les équipes candidates des APUI
2023
Ce dernier cas soulève cependant une difficulté tenant à la combinaison du régime de l’appel à projets avec les règles de la commande publique qui s’imposent aux OLS/I. Puisque les OLS/I ont la qualité de pouvoir adjudicateur, ils doivent mettre en concurrence les contrats d’études, de maîtrise d’œuvre et de travaux dès lors qu’ils sont conclus à titre onéreux. Comme il est trop tôt au stade de l’APUI pour conclure les marchés de maîtrise d’œuvre et de travaux, une solution consiste à confier un marché de prestation intellectuelle pour la conception du projet en vue de la remise de l’offre. …
Intégrer les opérateurs de logements sociaux et intermédiaires dans les équipes candidates des APUI
2023
Les OLS/I, dont la participation est nécessaire pour respecter les objectifs de l’appel à projets et, plus généralement des documents d’urbanisme, peuvent également souhaiter s’associer spontanément aux équipes candidates. Toute la question est alors de savoir s’ils peuvent le faire dès la procédure de consultation, compte-tenu de leur qualité de pouvoir …
Concevoir une partie du programme répondant aux besoins de logement sur le territoire donné
2023
L’ensemble de cette jurisprudence a été résumé par le considérant 11 de la directive 2014/24 sur les marchés publics : « L’appréciation du caractère séparable ou non des différentes parties devrait être faite au cas par cas, les intentions exprimées ou présumées du pouvoir adjudicateur de considérer les différents aspects d’un marché mixte comme indivisibles ne devant pas suffire, mais devant être corroborées par des éléments de preuve objectifs de nature à les justifier et à établir la nécessité de conclure un marché unique. Ce besoin justifié de conclure un marché unique pourrait, par …
Concevoir une partie du programme répondant aux besoins de logement sur le territoire donné
2023
– Condition d’inséparabilité. – Le caractère séparable des prestations est déterminé par le juge de manière casuistique, sur la base d’éléments objectifs, mais qui peuvent tenir à des « raisons tant techniques qu’économiques » . Pour le juge « il importe de souligner que les intentions exprimées ou présumées des parties contractantes de considérer les différents volets composant un contrat mixte comme inséparables ne sont pas suffisantes, mais doivent s’appuyer sur des éléments objectifs susceptibles de les justifier et de fonder la nécessité de conclure un contrat unique » (aff. C-215/09, …
Concevoir une partie du programme répondant aux besoins de logement sur le territoire donné
2023
Une partie importante de la doctrine et de la pratique admet ainsi que lorsqu’un contrat porte sur la vente d’un immeuble, il peut comporter des travaux consistant à remettre un ouvrage imbriqué au vendeur tout en demeurant un contrat principalement immobilier 650 . Autrement dit, de ce point de vue, le fait que le pouvoir adjudicateur ait exercé une influence déterminante sur les travaux et constructions à réaliser sur la partie rétrocédée n’empêche pas de considérer que ces travaux restent accessoires par rapport à l’objet principalement translatif de propriété 651 . Pour y parvenir il faut …
Concevoir une partie du programme répondant aux besoins de logement sur le territoire donné
2023
Ce contrat à objet mixte pourrait donc être conclu en dehors de toute règle de passation prévue au Code de la commande publique en vertu d’une lecture combinée des articles L. 1300-1 (contrats mixtes) et L. 1312-1 (contrats comportant des prestations indissociables) dudit code 648 . En effet, lorsqu’un contrat comporte un objet qui ne relève pas de la commande publique et d’autres prestations qui constituent des travaux répondant aux besoins d’un pouvoir adjudicateur, le régime juridique applicable au contrat dépend de la combinaison de deux éléments : 1° l’objet principal du contrat ; 2° le …
Les objectifs généraux poursuivis par les APUI en lien avec la politique du logement
2023
La diversité des appels à projets et la multitude de sites pouvant être proposés au sein de chacun d’entre eux impliquent que les objectifs assignés par les APUI peuvent varier d’une consultation à l’autre. Malgré cette diversité apparente, les acteurs publics à l’origine de ces APUI font face aux grands enjeux déjà identifiés en matière de logement : la production de logements à prix maîtrisés, de qualité et répondant aux enjeux écologiques. Ces défis sont inscrits dans les règlements de consultation en vue d’orienter les projets privés qui seront proposés à la collectivité. Il y a là une …