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Utilisation du bail à construction pour favoriser l’accession au logement
2023
– Le bail à construction à l’envers. – Le bail à construction à l’envers est un bail à construction aux termes duquel il est stipulé qu’en fin de bail, ce ne sont pas les constructions qui deviennent la propriété du bailleur, mais c’est le terrain qui deviendra la propriété du preneur. Comme le rappelle un auteur 648 , le principe retenu par la réglementation du bail à construction (comme, d’ailleurs, pour le bail emphytéotique) est celui prévu à l’article 555 du Code civil : le bailleur, propriétaire du sol, a vocation à devenir propriétaire des constructions édifiées par le preneur. C’est …
Utilisation du bail à construction pour favoriser l’accession au logement
2023
– Un outil utile à l’accession locative au logement, mais pas à l’accession en propriété… – Comme le bail emphytéotique, le bail à construction est un outil utilisé par les bailleurs sociaux, preneurs à bail, pour réaliser des logements locatifs sociaux à un prix de revient allégé de la valeur foncière lissée sur la durée du bail à construction. La réglementation est d’ailleurs protectrice des baux d’habitation conclus par le preneur qui se maintiennent malgré l’extinction du bail à …
Une formule plus protectrice des droits des créanciers hypothécaires
2023
Ainsi qu’il a été mentionné dans l’étude du bail emphytéotique, les créanciers hypothécaires du preneur à bail à construction voient par principe leur droit disparaître à l’expiration du bail 646 . …
Souplesse quant à l’introduction de certaines clauses restrictives
2023
– Des solutions jurisprudentielles opposées à celles retenues pour le bail emphytéotique. – De manière surprenante, car non cohérentes avec celles retenues en matière de baux emphytéotiques, les positions jurisprudentielles sur les clauses restrictives au droit de céder du preneur (clauses d’agrément principalement) sont inverses : pareilles clauses ne remettent pas en cause la nature réelle du droit du preneur, mais sont annulées car incompatibles avec celle-ci 643 . La rigueur de la Cour étonne néanmoins de nombreux commentateurs 644 et praticiens, notamment au regard des restrictions …
Souplesse quant à l’introduction de certaines clauses restrictives
2023
– Principe d’interdiction des clauses restrictives à la libre disposition du droit réel. – S’agissant d’un bail constitutif de droit réel, le principe reste que les clauses restrictives au libre exercice du droit de propriété du preneur ne sont pas autorisées. Néanmoins, l’utilisation du bail à construction permet plus de liberté de ce point de vue que le bail emphytéotique. Elle permet, en particulier, au bailleur de contrôler la nature et la destination des constructions . Il n’y a rien là que de très logique, si l’on se souvient que leur édification forme l’objet principal du contrat. …
L’obligation d’entretenir
2023
– Une obligation indiscutable… et non discutée. – Seconde obligation figurant dans la définition même du bail à construction, l’obligation d’entretien est moins sujette à discussion quant à son influence sur la qualification du contrat. Elle est essentielle, car le principe est le retour des ouvrages édifiés au bailleur en fin de bail. Il faut donc que le preneur conserve ces constructions « en bon état » d’entretien. Toutefois, elle ne se répercute pas sur la qualification du contrat. Sa méconnaissance est seulement susceptible d’entraîner soit la résiliation du bail (lorsque le constat du …
L’obligation de construire du preneur
2023
Nature des constructions. Importance des travaux. La destination de l’immeuble et la nature des constructions sont indifférentes, mais l’importance des travaux reste un critère de qualification. La jurisprudence retient principalement leur caractère immobilier et substantiel pour caractériser un bail à construction, et exige en outre que les constructions soient clairement déterminées 639 …
Le bail à construction
2023
– Création. – Autre outil de dissociation économique de la valeur de l’immeuble, le bail à construction, créé par la loi n o 64-1247 du 16 décembre 1964, est défini à l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation comme « le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail ». C’est donc principalement un outil permettant la construction de bâtiments sur sol d’autrui, c’est-à-dire, pour rester dans le champ de ce rapport, plutôt un outil …
Principales obligations des parties
2023
Les principales obligations des parties sont assez succinctement décrites dans les textes. …
Le bail emphytéotique
2023
– Une histoire. – Le mot « emphytéose » vient du grec emphuteuien qui signifie « planter ». L’emphytéose était connue du Droit romain où les propriétaires de grands domaines mal cultivés décidèrent de transférer la charge de les améliorer et de les planter (d’où le nom) à des preneurs bénéficiant d’une très longue période de jouissance favorisant la valorisation de ces propriétés par la nécessaire succession des cycles végétaux. Le terme « bail emphytéotique » était utilisé sous l’Ancien Régime et a été conservé après la Révolution. En revanche, il est ignoré par le Code civil de 1804 et son …