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Une ambition incomplètement traduite
2023
– L'ambition de la Convention citoyenne pour le climat (CCC). – Parmi les 149 propositions de la convention, figurait celle de rendre obligatoire la rénovation énergétique globale des maisons individuelles louées constituant des « passoires énergétiques » d'ici 2030 et des maisons louées énergivores (classes E et D) d'ici 2040. La convention a également émis une proposition visant à rendre obligatoire la rénovation globale des maisons individuelles dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est inférieur à B, au moment de la transmission (vente, donation, succession), à partir de …
Le risque de requalification en donation
2023
1 . L'hypothèse est la suivante : l'usufruitier et le nu-propriétaire décident, d'un commun accord, de vendre le terrain et les constructions édifiées par l'usufruitier. …
Le risque de requalification en donation
2023
– Un enrichissement certain. – L'enrichissement est une certitude si l'usufruitier n'a pas détruit les constructions qu'il avait édifiées. En effet, assimilant les constructions aux améliorations, la jurisprudence de la Cour de cassation dénie à l'usufruitier tout droit à indemnisation sur le fondement de l'article 599, alinéa 2 du Code civil. L'usufruitier (et aucun de ses héritiers) ne peut se prévaloir de l'article 555 du même code pour réclamer une indemnité au propriétaire du terrain. Cette solution paraît logique, car les conditions de ce texte ne sont pas remplies. L'article 555 …
La propriété des constructions
2023
– L'accession immédiate. – En principe, l'accession est réalisée au fur et à mesure de l'édification des constructions. Le nu-propriétaire en deviendrait donc immédiatement propriétaire, alors même que c'est l'usufruitier qui a financé les travaux. Mais une controverse s'est développée à ce propos. Un seul texte du Code civil traite de l'accession dans une situation de démembrement, l'article 596 qui prévoit l'accession immédiate des alluvions. Dès lors, certains auteurs considèrent l'accession immédiate comme le principe en matière de démembrement. D'autres, majoritaires, considèrent, au …
Le droit de construire
2023
– L'usufruitier peut-il construire ? – Qui, du nu-propriétaire ou de l'usufruitier, a le droit de construire ? Le Code civil n'apporte pas de réponse à cette question. D'après l'article 578 du Code civil, le véritable propriétaire du bien est le nu-propriétaire. L'usufruitier peut seulement jouir du bien « comme le propriétaire lui-même ». Pendant toute la durée de l'usufruit, certains attributs du droit de propriété sont donc exercés par l'usufruitier : il peut l'utiliser et en percevoir les fruits et les revenus 1052 . Corrélativement, le nu-propriétaire en est temporairement privé. Mais le …
Conséquence pratique : différence de traitement entre enfants communs et non communs
2023
Posons l'hypothèse, en pratique des plus fréquentes, dans laquelle les donateurs ont disposé, en faveur de tous leurs enfants, de leur logement (en nue-propriété le plus souvent). Ce logement constitue l'essentiel de leur patrimoine et donc de leur future succession. Considérons que ce logement a été attribué à l'un des donataires, à charge de soulte au profit des autres 1043 . Voici l'enfant commun sommé de rester l'arme au pied au premier décès, tenu de patienter jusqu'au décès de son dernier parent. Cet enfant, inapte à réagir à d'éventuelles atteintes à sa réserve, peut néanmoins être …
Analyse : deux donations-partages imbriquées
2023
– Dualité de contrats. – Bien avant la reconnaissance légale de 2006, à l'époque où la pratique notariale s'essayait à la mise en place de partages d'ascendants en présence d'enfants issus d'unions distinctes, plusieurs auteurs ont décrit le schéma comme celui de plusieurs « donations-partages imbriquées, coordonnées et néanmoins distinctes » 1040 . Vis-à-vis des enfants non communs, enfants de l'un et beaux-enfants de l'autre, la donation-partage présente un caractère ordinaire, puisqu'elle n'est consentie que par le seul de cujus dont ils sont tous les héritiers. Alors que les enfants …
Le caractère non conjonctif de la donation-partage adressée aux enfants non communs
2023
Conséquence inévitable de la thèse de Catala, l'enfant non commun ne peut en aucun cas être alloti de biens fournis par le conjoint de son auteur. À son endroit, la donation-partage ne peut pas être conjonctive. Quelles en sont les conséquences pratiques (Sous-section I), dans le cas notamment où la donation-partage impliquerait le logement commun (Sous-section II) …
Un texte peu sujet à interprétation
2023
– Des termes précis et stricts. – L'article 1076-1 du Code civil apparaît comme un texte d'exception, en ce qu'il ouvre l'application de la donation-partage à de nouvelles parties prenantes ; l'exception appelle une stricte interprétation, et ce d'autant plus qu'il n'existe, dans les conditions posées par ce texte, aucune obscurité pouvant ouvrir le champ d'une interprétation. La lettre du texte en réserve le bénéfice aux seules hypothèses dans lesquelles les donateurs sont mariés, et seulement aux époux soumis à un régime matrimonial communautaire (légal ou non), puisque les qualificatifs de …
Les raisons de l'insuccès de la VIR
2023
– La situation antérieure : une plaie ! – Avant 2006, lors d'une vente dans laquelle certains travaux étaient stipulés à la charge du vendeur, et non exécutés au moment de la réitération authentique, le notaire proposait la constitution d'un « séquestre » prélevé sur le prix, afin de garantir à l'acquéreur leur bonne réalisation. Le notaire conservait alors, en sa comptabilité, une somme dont la seule détermination posait déjà problème : quel montant correspondait aux travaux non terminés ? La somme séquestrée était libérée à l'achèvement des travaux promis. Cela pouvait paraître à première …