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Les montages hasardeux pour contourner la VIR
2023
– Un « montage » au sens propre du terme. – M. Périnet-Marquet décrit très bien cette technique 1018 . Rien n'empêche un vendeur de diviser l'immeuble et de le vendre à la découpe dès lors qu'il respecte, sur ce point, les dispositions de l'article 10 de la loi n o 75-1361 du 31 décembre 1975 sur le droit de préemption des locataires. Il pourrait donc aisément, après les premières ventes, et alors que le régime de la copropriété a commencé à fonctionner, faire voter des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires. Certes, il ne disposera pas de la majorité puisque l'article 22, …
Les inconvénients identifiés en pratique
2023
De nombreux dispositifs juridiques ont besoin de s'exercer avant que des ajustements ne se révèlent nécessaires ; c'est peut-être le cas de la vente d'immeuble à rénover. Quelles sont les raisons de cet insuccès (Section I) ? Certains montages juridiques détournant le dispositif doivent être examinés à la lueur de la jurisprudence (Section …
Des modalités de paiement strictement encadrées
2023
– Le recours obligatoire à l'homme de l'art. – La constatation de l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux, ou de l'achèvement de la totalité des travaux, est faite par un homme de l'art. C'est l'une des particularités de la VIR ; le législateur impose la présence d'un protagoniste garant des intérêts de l'acquéreur : l'expert va effectivement intervenir aux différents stades de cette vente particulière. Cet homme de l'art, indépendant, qui ne peut être le maître d'œuvre du chantier, doit intervenir en réalité dès avant la promesse de vente pour attester de la …
Un champ d'application vaste limité au logement
2023
– Une analogie avec les règles fiscales. – Déterminer le seuil de travaux à réaliser par le vendeur permet également de dresser la frontière entre la Vefa et la VIR. Il n'y a pas de seuil plancher, mais un seuil plafond qui fait basculer dans un autre statut : celui de la Vefa. Les travaux qui engendrent la rédaction obligatoire d'un contrat de vente d'immeuble à rénover résultent de la combinaison de l'article L. 262-1, alinéa 3 du Code de la construction et de l'habitation et du décret n o 2008-1338 du 16 décembre 2008, ayant donné lieu au nouvel article R. 262-1 du même code, qui prévoit …
Un champ d'application vaste limité au logement
2023
– La date d'appréciation du critère du secteur protégé. – Pour considérer si l'on se trouve dans le secteur protégé, qui concerne uniquement les immeubles à usage d'habitation ou professionnel et d'habitation, il faut considérer la destination finale de l'immeuble, après travaux . …
Un champ d'application vaste limité au logement
2023
– Rénovation n'est pas construction. – Ainsi, si toutes ces conditions sont réunies, c'est un contrat de VIR qui doit être obligatoirement conclu, sans possibilité d'y déroger puisqu'il s'agit de dispositions d'ordre public. Dès sa conclusion, le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le législateur a néanmoins prévu un seuil maximum de …
Un champ d'application vaste limité au logement
2023
– Un délai de réalisation indifférent. – L'absence de délai déterminé pour la réalisation des travaux n'exclut pas l'application du régime impératif de la vente d'immeuble à rénover. La perception de sommes d'argent par le vendeur provenant de l'acquéreur avant la livraison des travaux provoque l'obligation d'appliquer ce régime dès lors que celui qui fait (ou fait faire) des travaux se fera payer de leur coût avant leur …
Pour les mandants
2023
– Dans les deux cas. – Si cette suggestion fait accuser, bien à tort, les auteurs de ces lignes d'un corporatisme outrancier, on pourrait exiger que les actes de disposition sur le logement du mandant fussent soumis à l'approbation d'un ou plusieurs tiers contrôleurs de gestion, membres ou non de la famille 1002 …
Les voies de solution
2023
En l'état actuel de la controverse doctrinale exposée et de la pratique, les pistes de solution relèvent d'une part, du droit positif (§ I), d'autre part, du droit prospectif (§ II). Nous apporterons, enfin, quelques suggestions pour un mandat de protection future « libéré » (§ III). …
Thèse défavorable à l'application de l'article 426
2023
Néanmoins, une autre partie de la doctrine formule une opinion contraire, au soutien de trois arguments. …