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L’obligation d’entretenir
2023
– Une obligation indiscutable… et non discutée. – Seconde obligation figurant dans la définition même du bail à construction, l’obligation d’entretien est moins sujette à discussion quant à son influence sur la qualification du contrat. Elle est essentielle, car le principe est le retour des ouvrages édifiés au bailleur en fin de bail. Il faut donc que le preneur conserve ces constructions « en bon état » d’entretien. Toutefois, elle ne se répercute pas sur la qualification du contrat. Sa méconnaissance est seulement susceptible d’entraîner soit la résiliation du bail (lorsque le constat du …
L’obligation de construire du preneur
2023
Nature des constructions. Importance des travaux. La destination de l’immeuble et la nature des constructions sont indifférentes, mais l’importance des travaux reste un critère de qualification. La jurisprudence retient principalement leur caractère immobilier et substantiel pour caractériser un bail à construction, et exige en outre que les constructions soient clairement déterminées 639 …
Le bail à construction
2023
– Création. – Autre outil de dissociation économique de la valeur de l’immeuble, le bail à construction, créé par la loi n o 64-1247 du 16 décembre 1964, est défini à l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation comme « le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail ». C’est donc principalement un outil permettant la construction de bâtiments sur sol d’autrui, c’est-à-dire, pour rester dans le champ de ce rapport, plutôt un outil …
Principales obligations des parties
2023
Les principales obligations des parties sont assez succinctement décrites dans les textes. …
Le bail emphytéotique
2023
– Une histoire. – Le mot « emphytéose » vient du grec emphuteuien qui signifie « planter ». L’emphytéose était connue du Droit romain où les propriétaires de grands domaines mal cultivés décidèrent de transférer la charge de les améliorer et de les planter (d’où le nom) à des preneurs bénéficiant d’une très longue période de jouissance favorisant la valorisation de ces propriétés par la nécessaire succession des cycles végétaux. Le terme « bail emphytéotique » était utilisé sous l’Ancien Régime et a été conservé après la Révolution. En revanche, il est ignoré par le Code civil de 1804 et son …
Garantie hypothécaire
2023
– Affecter hypothécairement la nue-propriété. – On peut aussi affecter hypothécairement la nue-propriété au profit du financeur, ce qui implique qu’en cas de vente sur saisie, celui-ci soit payé en premier en rang. Viendront ensuite le nu-propriétaire, puis, à concurrence du solde éventuel, l’usufruitier. Il en coûtera à l’emprunteur une taxe de publicité foncière (0,715 %) sur le montant garanti en capital et …
Droits de l’usufruitier. Clauses restrictives à la location
2023
– Sort des baux. – Il est souhaitable, en cas de location, et à défaut de levée d’option pour acquérir la nue-propriété, de prévoir conventionnellement l’application du mécanisme mis en place en matière d’usufruit locatif social par les articles L. 253-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, qui ne sont d’ordre public que pour les logements sociaux et intermédiaires 600 …
Autres causes d’extinction de l’usufruit
2023
Deux autres causes d’extinction de l’usufruit ou du droit réel doivent en outre être étudiées. …
Les suggestions du droit prospectif
2023
Une brève réflexion prospective fait entrevoir deux possibilités d’évolution, l’une sur un fondement jurisprudentiel (A), l’autre pouvant résulter d’une adaptation de la législation (B). …
Obstacles pour la SCI elle-même
2023
– La gouvernance de la société. – La gouvernance de la société s’avère assez complexe. En effet, les ménages deviennent petit à petit majoritaires au sein de la SCI, alors même que l’organisme HLM supporte le poids d’une forte responsabilité juridique de conseil et d’accompagnement. …