Aspects substantiels : les règles opposables
Aspects substantiels : les règles opposables
Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024
– Les conditions d'octroi d'une autorisation d'urbanisme. – Les conditions d'octroi d'une autorisation d'urbanisme sont déterminées, s'agissant du permis de construire ou d'aménager, par l'article L. 421-6 du Code de l'urbanisme qui dispose : « Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique ».
S'agissant des constructions, aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du Code de l'urbanisme, ils doivent également être conformes à ces dispositions en application de l'article L. 421-8 du Code de l'urbanisme.
– Un contrôle limité à la conformité des pièces fournies. – L'autorisation d'urbanisme n'ayant d'autre objet que d'autoriser le projet conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, l'autorité compétente n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions du Code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation868.
Le service instructeur doit ainsi procéder à une analyse de la conformité du projet avec les règles d'urbanisme et l'ensemble des autres règles opposables aux autorisations d'occupation du sol.
– Droit des tiers et règles administratives de construction. – En revanche, outre l'obligation de respecter certaines réglementations connexes expressément visées par le Code de l'urbanisme869 (Code de la construction et de l'habitation, Code de la santé publique, Code de l'environnement) ou de s'assurer d'avis consultatifs ou conformes870, l'autorisation d'urbanisme sera toujours délivrée sous réserve du droit des tiers et son instruction sera conduite abstraction faite des dispositions étrangères à la réglementation d'urbanisme qui n'auraient pas été retranscrites ou transposées dans les documents d'urbanisme applicables.
– Les règles opposables. – Il convient dès lors de s'attacher aux règles opposables au pétitionnaire dans le cadre de l'instruction de sa demande. En plus du principe de précaution rappelé à l'article 5 de la Charte de l'environnementLire
Le règlement national d'urbanisme (RNU)
– Le RNU au secours des communes confrontées à la problématique de la ressource en eau. – Depuis 2022, les épisodes de sécheresse révèlent régulièrement et surtout de plus en plus fréquemment des situations parfois alarmantes des nappes phréatiques ayant un impact direct quant à la disponibilité en eau potable des puits de forage. Le BRGM, service géologique national, assure la surveillance du niveau des nappes phréatiques et de la qualité des eaux souterraines en France hexagonale.
La rigidité du rapport de conformité : focus sur les servitudes d'emplacements réservés
– Une utilisation dévoyée des alinéas 4°) et 5°) de l'article L. 151-41 du Code de l'urbanisme ? – La jurisprudence se rapportant au contrôle de l'utilisation des emplacements réservés est relativement peu nourrie, car l'office du juge administratif est somme toute limité. En effet le juge opère un contrôle restreint, limité à la sanction éventuelle de l'erreur manifeste d'appréciation.
La souplesse du rapport de compatibilité : focus sur les orientations d'aménagement et de programmation
– L'urbanisme de projet. – Vincent Villette définit l'urbanisme de projet comme « une approche où la règle de droit se met au service de la réalisation des ambitions urbanistiques d'une collectivité »903.
L'ouverture au pragmatisme : les dérogations
– Les adaptations mineures ou exceptions en droit de l'urbanisme. – Face à la multiplicité des normes de construction issues du Code de l'urbanisme ou du Code de la construction et de l'habitation (70 000 normes d'après le CEREMA !)
Pour aller plus loin
La consécration de l'urbanisme de projet : de la police de l'occupation des sols au « droit souple », vecteur d'un urbanisme durable
– Les dérogations au service du droit de l'environnement. – Les modes constructifs, l'aménagement et le renouvellement urbains, l'accélération des énergies renouvelables ou encore la (ré)industrialisation verte de la France supposent des dérogations aux règles et servitudes d'urbanisme pour faire différemment et plus vite. Depuis 2015 avec la loi de transition énergétique pour la croissance verte