Sécuriser la construction par l'usufruitier
Sécuriser la construction par l'usufruitier
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– L'optimisation de la transmission. – L'usufruit peut constituer une technique juridique et fiscale de transmission patrimoniale. Un transfert de propriété avec réserve d'usufruit permet à l'usufruitier une transmission à coût fiscal maîtrisé, sans le priver de l'usage du bien transmis ou des revenus qu'il procure. On peut ainsi donner son logement tout en conservant son cadre de vie jusqu'à son décès. La question s'est posée de savoir si cette technique d'optimisation pouvait être poussée à son paroxysme en faisant porter l'usufruit sur un terrain sur lequel l'usufruitier envisage de construire. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire du terrain en devient pleinement propriétaire et devient, également, propriétaire des constructions financées par l'usufruitier, et ce sans indemnité. L'article 599, alinéa 2 du Code civil dispose, en effet, que l'usufruitier n'a droit à aucun remboursement au titre des améliorations qu'il a apportées au bien, ni même au titre de la plus-value générée. Ce procédé soulève trois questions : l'usufruitier a-t-il le droit de construire sur un terrain démembré (Section I) ? À qui appartiennent les constructions nouvellement édifiées sur un terrain démembré (Section II) ? Enfin, l'opération peut-elle être requalifiée en donation indirecte (Section III) ?
Le droit de construire
– La réponse n'est pas dans l'obligation de réparation… – Le Code civil répartit la charge des travaux de réparation entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, en fonction de leur nature : les dépenses d'entretien incombent à l'usufruitier1053 et les grosses réparations au nu-propriétaire1054.
La propriété des constructions
– L'accession immédiate. – En principe, l'accession est réalisée au fur et à mesure de l'édification des constructions. Le nu-propriétaire en deviendrait donc immédiatement propriétaire, alors même que c'est l'usufruitier qui a financé les travaux. Mais une controverse s'est développée à ce propos. Un seul texte du Code civil traite de l'accession dans une situation de démembrement, l'article 596 qui prévoit l'accession immédiate des alluvions. Dès lors, certains auteurs considèrent l'accession immédiate comme le principe en matière de démembrement.
Le risque de requalification en donation
– L'intention libérale. – L'usufruitier construit un logement d'abord pour lui-même, pour pouvoir l'occuper jusqu'à la fin de ses jours (ou en percevoir les loyers). Sauf si l'usufruitier est déjà très âgé ou malade et qu'il sait sa fin proche lors de la réalisation de l'opération de construction, l'intention libérale n'est pas caractérisée. L'opération a, en effet, un intérêt certain pour lui.