Garantir la réalisation des logements et des innovations portées par les lauréats des appels à projets
Garantir la réalisation des logements et des innovations portées par les lauréats des appels à projets
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Si l’appel à projets est une nouvelle procédure de choix d’un projet d’initiative privée s’inscrivant dans les orientations définies par la personne publique, encore faut-il que cette dernière soit en mesure de s’assurer, alors même qu’elle ne se trouve pas en principe dans le champ des contrats de la commande publique, que le projet retenu sera effectivement réalisé673. En matière de logement, le respect des attendus initiaux de l’appel à projets et des engagements des lauréats est fondamental et recouvre à ce titre au moins trois enjeux.
Le premier enjeu est d’assurer la construction même des logements, dans le respect d’objectifs quantitatifs et qualitatifs. Il s’agira d’obliger à la réalisation du programme dans les délais nécessaires à la mise en œuvre des enjeux de programmation de l’offre de logement, en conformité avec les orientations de l’appels à projet et, plus généralement, les documents programmatiques applicables sur le territoire. Il s’agira également de garantir le respect des engagements constructifs et fonctionnels, sanctionnés par le permis de construire et l’obtention de la conformité. Aussi, dans la mesure où l’appel à projets est une manière d’inciter à aller au-delà…
Le premier enjeu est d’assurer la construction même des logements, dans le respect d’objectifs quantitatifs et qualitatifs. Il s’agira d’obliger à la réalisation du programme dans les délais nécessaires à la mise en œuvre des enjeux de programmation de l’offre de logement, en conformité avec les orientations de l’appels à projet et, plus généralement, les documents programmatiques applicables sur le territoire. Il s’agira également de garantir le respect des engagements constructifs et fonctionnels, sanctionnés par le permis de construire et l’obtention de la conformité. Aussi, dans la mesure où l’appel à projets est une manière d’inciter à aller au-delà des règles posées par les PLU, de contractualiser une notice plus complète intégrant les éventuelles innovations et externalités positives déployées par les porteurs de projets, notamment pour aller vers des bâtiments résilients, économes, mêlant plusieurs fonctionnalités et usages, et surtout adaptés au changement climatique.
Sur ce premier point, tout l’arsenal des sanctions contractuelles peut être mobilisé même si les rédacteurs d’actes devront être vigilants à assurer l’adaptation et l’efficacité des dispositifs notamment, s’agissant des innovations dont la mise en œuvre suppose une certaine expérimentation et, parfois un renouvellement des concepts compte tenu de l’obsolescence pouvant être rapide – parfois même en cours de contractualisation ou d’obtention des autorisations d’urbanisme – de certaines idées. C’est notamment le cas en matière de logement puisque les défis qui s’imposent en la matière conduisent à chercher de nouvelles solutions de partage d’espaces et d’équipements, à s’adapter à chaque instant à de nouvelles données sociales ou environnementales. La solution retenue dans de nombreuses consultations consiste alors à définir en amont un « protocole d’engagement et de suivi des innovations », permettant de fixer les objectifs, de détailler une méthodologie permettant de les atteindre. Ce sont des indicateurs de performance qui permettront de mesurer la bonne ou mauvaise exécution de l’obligation, laquelle prendra alors la forme juridique d’une obligation de moyen.
Les deux autres enjeux propres au logement supposent également de mettre en place une ingénierie contractuelle particulière (Sous-section I), notamment pour assurer la transmission des charges (Sous-section IV).
D’abord, il s’agit d’assurer le maintien d’un niveau de prix des logements pour éviter la spéculation (Sous-section II). Il s’agit ensuite de garantir l’affectation des logements (Sous-section III) aux personnes visées par la programmation présentée dans l’offre retenue, à deux titres :
- le respect des usages prévus par les offres, en termes de typologie de logement mais également d’innovation d’usages pour assurer la mise en œuvre effectives des innovations constructives et fonctionnelles ;
- le maintien d’une occupation à titre de résidence principale lorsque cela est prévu pour que les projets s’inscrivent dans les politiques locales visant à résoudre la crise du logement.
Le recours à des obligations spéciales au sein des différents types de transferts de droits susceptibles d’être utilisés
En second lieu, s’agissant des contrats constitutifs de droits réels, les obligations spéciales qui seront inscrites dans les contrats pourront être stipulées pour toute la durée de celui-ci. Mais il convient cependant de distinguer trois sortes de titres car leur utilisation dans le cadre des appels à projets ne sera pas nécessairement opportune selon le régime qui leur est applicable. D’abord, les baux emphytéotiques de droit commun ne permettent pas aujourd’hui d’imposer comme obligation essentielle la construction d’un ouvrage, ni sa destination.
Les clauses anti-spéculatives
En dehors des cas prévus par la loi, ces clauses relèvent de la liberté contractuelle. La clause anti-spéculative se présente généralement comme une sorte d’inaliénabilité conventionnelle car, sans interdire purement et simplement toute aliénation par l’acquéreur, elle va contraindre celle-ci quant au prix ou par la nécessité d’obtenir un agrément préalable.
Les clauses de garantie de la programmation
Au-delà de la clause d’inaliénabilité, compte tenu de l’importance du respect des engagements pris, il pourrait être tentant d’utiliser la clause résolutoire comme sanction. Cependant, elle pourrait avoir des conséquences excessives. En effet, son caractère rétroactif supposerait de traiter la période « intermédiaire » et donc les impenses et les éventuels dédommagements y relatifs s’agissant d’un bien construit de bonne foi sur le sol d’autrui692.
La transmission des charges et le développement des obligations réelles
Partant, dans les ventes consenties dans le cadre d’un appel à projets, la restriction de jouissance consistant à interdire à l’acquéreur certains usages déterminés de la chose serait donc envisageable